Umowa najmu - na co należy uważać?

Październik i listopad. Czas wzmożonej aktywności jeśli chodzi o zawieranie umów najmu. To miesiące kiedy zaczyna się rok akademicki, a studenci (i nie tylko) szukają pokoi i mieszkań. Co trzeba wiedzieć jeśli chcą się Państwo zdecydować na oddanie swojego mieszkania do używania na cele mieszkalne? Jak zabezpieczyć swoje interesy i na co należy zwrócić szczególną uwagę będąc zarówno po stronie wynajmującego (czyli najczęściej właściciela) jak i najemcy (czyli lokatora)?


DOKUMENTY

Przede wszystkim umowę należy bezwzględnie sporządzić na piśmie! Brak zadbania o tę formalność nie spowoduje, że umowa będzie nieważna (możemy ją zawrzeć ustnie, ale przy umowie zawartej na czas dłuższy niż rok rodzi to określone konsekwencje prawne!). Jednak przy takim działaniu, w przypadku sporu trudno będzie udowodnić na co rzeczywiście strony się umówiły. W takiej umowie trzeba zawrzeć wszystkie najważniejsze dane obydwu stron. Niestety wiele osób nie wie o tym, iż poza podstawowymi danymi tj. imieniem, nazwiskiem, czy adresem zameldowania (w nowych dowodach osobistych już go nie znajdziemy!), należy umieścić na umowie numer dowodu osobistego oraz PESEL obydwu stron. Jest to o tyle istotne, że zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, sporządzając pozew powinniśmy podać m.in. numer PESEL osoby którą pozywamy. W przypadku sporu sądowego brak posiadania tych danych może spowodować znaczne opóźnienie rozpoczęcia sprawy, a w skrajnych przypadkach, pomimo iż to sąd z urzędu powinien ustalić numer PESEL pozwanego, jeśli powód nie jest w stanie podać danych identyfikujących dostatecznie drugą stronę sporu, może dojść nawet do zwrotu naszego pozwu. Najemca powinien też sprawdzić dokładnie przed podpisaniem umowy i wręczeniem kaucji czy rzeczywiście ma do czynienia z właścicielem mieszkania (np. poprzez poproszenie o okazanie aktu notarialnego lub odpisu z księgi wieczystej), a jeśli nie czy osoba z którą podpisuje umowę posiada stosowne pełnomocnictwo do jej zawarcia. Co istotne, jeśli mieszkanie należy do małżonków bądź ma kilku współwłaścicieli wszyscy powinni oni podpisać umowę bądź powinni wyrazić oni zgodę na jej zawarcie (np. poprzez udzielenie pełnomocnictwa). Jeśli zaś osoba nie jest właścicielem, a np. najemcą, warto sprawdzić czy posiada ona zgodę właściciela na zawarcie umowy podnajmu.


Aby chronić zarówno interes wynajmującego (czyli właściciela mieszkania) jak i najemcy warto jako załącznik do umowy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym jak najdokładniej zostanie opisany stan mieszkania w dniu jego wydania najemcy. Warto załączyć do tego protokołu zdjęcia mieszkania. Jest to szczególnie ważne, jeśli nie jest ono bezpośrednio po odnowieniu i posiada jakieś wady.


OPIS LOKALU

W pierwszej kolejności trzeba w umowie najmu zadbać o dokładne opisanie lokalu, jego powierzchni, położenia, najlepiej ze wskazaniem numeru księgi wieczystej, jeśli lokal ją posiada.


WYSOKOŚĆ I SPOSÓB ZAPŁATY CZYNSZU

Jest to oczywiście jedna z najważniejszych dla wynajmującego kwestii jeśli chodzi o opisywaną umowę. Należy dokładnie określić jego wysokość, sposób zapłaty oraz termin do kiedy ma to nastąpić. Jeśli nie określimy terminu zapłaty, wówczas zastosowanie będą miały warunki określone w przepisach ustawowych, które mogą Państwu wcale nie odpowiadać. Bez określenia wysokości czynszu, umowa nie będzie umową najmu, ponieważ nie zawiera swoich obowiązkowych elementów. Patrząc od strony najemcy warto się dowiedzieć, jeśli nie ma tego w umowie najmu, kiedy i w jakich okolicznościach wynajmujący może podnieść czynsz.


KAUCJA

Powszechnym sposobem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń właściciela mieszkania wobec najemcy jest pobranie kaucji. Zazwyczaj stanowi ona zabezpieczenie ewentualnych roszczeń właściciela mieszkania wynikających ze zniszczenia rzeczy znajdujących się w mieszkaniu, braku zapłaty czynszu czy braku zapłaty opłat za media tj. prąd, gaz, energię itd. Najczęściej strony ustalają jej wysokość na jednomiesięczny czynsz, ustawowo może to być maksymalnie wysokość dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Wynajmujący po dokonaniu wzajemnych rozliczeń musi oczywiście zwrócić kaucję w pozostałej części, bądź w całości jeśli nie było podstaw do dokonania z niej potrąceń. Warto zawsze wziąć pokwitowanie przekazania kaucji, jeśli czynimy to w gotówce. Strony mogę też w granicy swobody umów, o której już pisałam w poprzednich wpisach, w miarę swobodnie kształtować regulacje związane z kaucją.


WYPOWIEDZENIE UMOWY

Bardzo ważnym zapisem, który powinien znaleźć się w umowie, w szczególności jeśli została ona zawarta na czas oznaczony, jest możliwość jej wypowiedzenia. W sytuacji gdy w umowie określony jest termin do kiedy została ona zawarta, to wówczas jeśli nie określimy w umowie sytuacji, kiedy może być ona rozwiązana, nie ma możliwości aby tego dokonać przed wskazanym terminem zakończenia umowy. Może się to okazać niekorzystne zarówno dla właściciela mieszkania jak i dla osoby, która je wynajmuje.



LOKATOR NIE CHCE SIĘ WYPROWADZIĆ, CO DALEJ?

Niestety czasem okazuje się, że najemca, pomimo skutecznego i uzasadnionego wypowiedzenia mu umowy najmu nie chce się wyprowadzić. Wbrew powszechnemu mniemaniu, pomimo że jesteśmy właścicielami mieszkania nie możemy np. wtargnąć do naszej własności pod nieobecność lokatora i zmienić zamków wystawiając jego rzeczy za drzwi. Możemy wtedy narazić się na sprawę w sądzie o przywrócenie naruszonego posiadania. Właściwą drogą jest wytoczenie w takim wypadku sprawy sądowej o opróżnienie lokalu czyli tzw. eksmisję. Trzeba jednak wiedzieć, iż nawet jeśli wygramy może się okazać, że nasz lokator spełnia ustawowe warunki do przyznania mu lokalu socjalnego, a tym samym czas jego wyprowadzki może się znacznie przeciągnąć. W każdym razie, jeśli lokator nie chce się wyprowadzić warto skonsultować się z profesjonalistą, zamiast podejmować samodzielnie działania, które mogą narazić Państwo na odpowiedzialność prawną.


UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO

Powyżej opisany problem z niechcianym lokatorem można rozwiązać poprzez rozważenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Należy to w szczególności rozważyć, jeśli jesteśmy właścicielem lokalu i chcemy wynająć nasze mieszkanie na dłuższy okres (ale mniej niż 10 lat „jednorazowo”! - następnie może zostać ona przedłużona) i jest ono nowe oraz wyposażone w bardzo wartościowe sprzęty. Najważniejszą korzyścią zawarcia takiej umowy jest to, że w sytuacji, gdy wypowiemy umowę najemcy i nie chce on opuścić takiego mieszkania możemy bez wytaczania mu sprawy sądowej o eksmisję, o której pisałam powyżej, po nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, przy pomocy komornika nakazać mu wyprowadzkę. Umowa taka ma oczywiście wiele szczególnych wymagań formalnych w porównaniu do „zwykłej” umowy najmu, ponadto musi koniecznie zawierać pewne obligatoryjne załączniki, w tym oświadczenia w formie aktu notarialnego złożone przez przyszłego lokatora. Oczywiście sporządzenie tych dokumentów przez notariusza powoduje konieczność poniesienia dodatkowych kosztów, a lokator może się przerazić słysząc o tym, że ma składać oświadczenia przed notariuszem. Ponadto związana jest z nią również seria innych formalności, m.in. konieczność zgłoszenia do Urzędu Skarbowego faktu jej zawarcia w ciągu 14 dni od daty podpisania dla właścicieli, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej. Jednak w odniesieniu do danego stanu faktycznego w mojej ocenie warto przed podjęciem decyzji o wynajęciu swojego mieszkania przynajmniej rozważyć tę opcję i przed sporządzeniem umowy porozmawiać z profesjonalistą, który przybliży Państwu wszelkie niezbędne szczegóły.


Wszystkie wskazane przeze mnie zagadnienia to tylko i wyłącznie podstawa, która stanowi często czubek góry lodowej jeśli chodzi o problemy związane z najmem i zabezpieczenie Państwa interesów w związku z taką umową. To rzeczy, na które najemca oraz wynajmujący powinni przede wszystkim zwrócić w pierwszej kolejności uwagę. Dalsze kwestie związane chociażby z ewentualnym podnajmem czy szczegółowymi prawami oraz obowiązkami stron też muszą być precyzyjnie uregulowane. Jeśli więc oddajecie Państwo swoje drogocenne mieszkanie w ręce najemcy, warto przed takim krokiem skontaktować się z profesjonalistą który pomoże sporządzić umowę odpowiadającą Państwa potrzebom, zamiast ściągać gotowe wzorce z sieci.